Muito se fala sobre o Direito 5.0, o “famoso” atendimento humanizado, mas poucas são as ideias concretas para se fazer isso de uma forma com que não se torne algo arcaico e desatualizado, porque, de certa forma, a sociedade muda, e o Direito muda em conjunto com ela.
Atualmente, o uso de imobiliárias para administração de bens imóveis, em um mundo que gira em torno do digital, torna-se, infelizmente, defasada. É necessário para seu aperfeiçoamento e para facilitar a vida de seus clientes, uma segunda via, se não os próprios advogados, corretores, administradores, entre outros.
E, um dos métodos mais eficazes para conseguir um retorno financeiro de forma rápida, avançada tecnologicamente é locando imóveis para outrem, auxiliando na compra e administração de seus, através do uso de plataformas eletrônicas de disponibilização destes para locação como, por exemplo, o AirBNB que, hoje, tornou-se indispensável.
Contudo, como nem tudo é perfeito, há quem entenda que o AirBNB é necessário para facilitar a administração do bem, como tem outras que acham o contrário e creem que só atrapalha a convivência em condomínio.
A Problemática
Então, entrou-se em discussão no Superior Tribunal de Justiça a possibilidade do condomínio em barrar a utilização do AirBNB para locação de temporada pois, em tese, estaria fugindo da destinação original do imóvel, qual seja, na maioria das vezes, residencial e efetivando uma exploração comercial e econômica do imóvel.
Entre os demais condôminos, surge o receio da perturbação do sossego e segurança dos condôminos pela alta rotatividade de pessoas desconhecidas, sem o menor intuito de permanecer no local por um tempo significável.
A questão surge essencialmente em consideração aos condomínios verticais/prediais já que é nestes que há de fato uma convivência muito mais próxima do que em condomínios de casas, existindo inclusive quadrilhas destinadas à roubos em prédios. Em um caso recente decidido pelo STJ, em favor da convenção condominial, argumentava-se inclusive sobre a preocupação da entrega de cópias das chaves aos “locatários”.
Direitos Individuais ou coletivos?
Assim a questão que repercute é se a prática de restringir a locação por aplicativos, como o AirBNB é legal e legítima, em virtude de limitar a livre iniciativa do locador em utilizar do seu imóvel como bem entender, já que este tem a propriedade.
Porém, o que não se deve esquecer é que os direitos individuais ficam em segundo plano quando falamos em coletividade e isso, observamos nesse caso.
E de fato é o que tem sido decidido. Em um julgamento mais recente realizado no final de 2021, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a convenção condominial pode proibir a locação das unidades para temporada, consideradas aquelas feitas em prazo não superior a 90 dias, conforme a lei de inquilinato.
Dessa forma não haveria problema em o condomínio restringir o uso de AirBNB, contanto que esteja prevista em convenção e haja unanimidade na restrição ao direito de propriedade, conforme apontaram os próprios ministros. Complementarmente diz Marco Aurélio S. Viana: “(…) Se a alteração da convenção de condomínio, por exemplo, implicar em restrição ao direito de propriedade, é intuitivo que não prevalecerá, dependendo da unanimidade dos condôminos.”
E como também ressalta João Batista Lopes: “definida, na convenção, a destinação das unidades autônomas e o uso das partes comuns, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-la, pena de ofensa a direitos adquiridos.”
Uma possível conclusão
Assim, podemos tirar como conclusão, que sim! Os condôminos têm seus direitos resguardados mas, em contrapartida, deve-se observar os deveres destes em prol do coletivo para que, assim, haja uma convivência mansa e pacífica entre estes.
Foi dada a largada nessa jornada de digitalização imobiliária e diligências extrajudiciais automatizadas, porém é preciso ter cuidado com quem e o que estamos lidando, para não acabarmos em um ciclo digital perpétuo que, se não tomarmos cuidado, irá acabar com o nosso senso coletivo geral e no aspecto condominial, como nesse caso em discussão sem esquecermos de nos atualizar com parcimônia e sabedoria.
BIBLIOGRAFIAS:
Marco Aurélio S. Viana. Comentários ao Novo Código Civil. Dos Direitos Reais. Arts. 1.225 a 1.510. Volume XVI. Editora Forense. 2ª edição. 2004. Pág. 502.
João Batista Lopes. Condomínio. Problemas Fundamentais da Propriedade Horizontal. 3ª Ed. São Paulo: RT, p.87.
VITAL, Danilo. Nova decisão do STJ sobre veto de Airbnb em condomínios divide advogados. [S. l.], 26 nov. 2021. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-nov-26/decisao-stj-airbnb-condominios-divide-juristas. Acesso em: 1 fev. 2022.
VITAL, Danilo. Locação por Airbnb não é residencial e pode ser vedada por condomínio, diz STJ. [S. l.], 20 abr. 2021. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-abr-20/locacao-airbnb-nao-residencial-vedada-predio. Acesso em: 2 fev. 2022.
JOVEM PAN. Quadrilha envolvida em roubo a apartamentos de luxo é presa em São Paulo. Jovem Pan, [S. l.], p. -, 7 ago. 2021. Disponível em: https://jovempan.com.br/programas/jornal-da-manha/quadrilha-envolvida-em-roubo-a-apartamentos-de-luxo-e-presa-em-sao-paulo.html. Acesso em: 2 fev. 2022.
